​​中国房地产行业发展至今，已有三十年左右。其数字化建设相对很晚，起步于 2015 年。不过，经过三年疫情，房市遇冷降温，加速了房地产行业的数字化转型。​ 

 新经济下，房地产行业数字化转型的现状如何？未来的发展方向是怎样的？有哪些新的机遇与挑战？​​针对这些主题，GLG 格理集团邀请了​​专家团成员，前中指控股研究总监孙晓鹏先生进行全面解析​​。以下为活动摘要。​ 

 

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Q1. ​房地产行业数字化转型​​的​​发展现状​​如何？​ 

​​孙晓鹏​​：关于房地产行业的数字化转型，其发展主要有两个动力因素。首先是​​销售市场端，​​以贝壳为代表，采用线上线下相结合的房地产交易模式，从二手房到新房销售各个环节逐步打通。其次是​​管理运营端​​，比如住宅、长租公寓、商业地产等建设运营方，由于面临降本增效的压力，在设计、建材采购、企业内部管理等层面，陆续开始转型。不过，​​目前整个行业的数字化渗透率还相对较低​​。例如，现在的地产商大概仅有 50% 进行了全流程数字化初步改造。而在管理末端，包括运营模块，其数字化进程可能只完成了 30% 左右。我预计，​​未来五年应该是房地产行业数字化转型的大年。​ 

 在​​场景运用​​上，主要是以下两块：​ 

• ​​CRM（客户端）​​——最先是以搜房（房天下）、后来以贝壳为代表，​​提供一整套接口服务，中介机构、地产销售通过采购，建立与客户之间的连接​​。从客户培养、客户连接，到 VR 看房，再到洽谈下单、合同签约等，可在全流程提供比较完整的体验。另外，中国的新房销售起初都是“客户找房”，而不是“房找客户”。​​但疫情后，案场和客户的连接主要依赖中介渠道​​。比如贝壳就与很多开发商签订协议，建立虚拟楼盘、虚拟看房平台。目前来说，这个场景发展已经比较成熟。​ 
• ​​物业运营​​——从 2018 年起，尤其是 2020 年后，物业团队加大了数字化建设投入，​​满足客户的个性化，或疫情催生的数字化需求​​（如社区买菜、快递等）。另外，​​中国双碳政策大力推行，整个地产商有节能降碳需求​​，传导到了物业运营管理上，就要依靠数字化手段降本增效，比如万物云、碧桂园等物业运营方，采用了许多数字化管理手段，促进小区物业绿色化、集约化、智能化。​ 

Q2. ​房地产行业数字化转型的​​未来​​趋势​​是怎样的？​ 

​​孙晓鹏​​：我们可以分三个阶段来看——第一阶段，从 2016、17 年开始，房企开始注重数字化基础设施，初步构建数字底座。第二阶段，即我们现在所处的阶段，主要是场景化应用和以 APP 为特征的应用模块开发。​ 

 而到下一阶段，主要有两个大的趋势。首先，​​场景化应用向整个房地产全流程进行渗透​​，过去数字化程度较低的模块，类似投资开发和设计建造，开始会有较大的发展。比如，在设计阶段就有 AI 审图，有 BIM 模型应。另外，​​国家“十四五”规划中已明确，将“低碳”和“数字化”结合​​，作为推动社会经济转型发展的两个抓手，形成了未来发展的双核推力。这将对房地产全流程进行重塑，从投资和设计阶段就要考虑绿色和数字化的融入，并一直延展到工程建造、流通交易、空间运营，销售等各个环节。​ 

Q3. ​房地产行业数字化转型的​​有何机遇与挑战？​ 

​​孙晓鹏​​：立足于数字化维度，我们可以分主体来观察。​ 

• ​​开发商​​——过去，开发商（尤其是住宅开发商）的业务模型比较简单粗放，就是拿地、建房，卖房，然后再拿地，循环往复。这种单一的商业模型不足以支撑企业未来发展。数字化能帮助房企跳出传统单一开发模式，走多元化开发道路。一是从业务的内容、业务模块着手，对原有业务进行拓展。比如住宅类向商业、综合服务区拓展，像万科的综合住区，这对管理效率、信息的集成分析有很大挑战。二是地产商跟政府之间的合作将变得更深入和复杂。在未来持续运营过程中，需要通过数字化手段，有效实现地产项目和城市发展项目的统筹兼顾，提升效率和客户体验度。​ 
• ​​中介和代理行业​​——以传统案场模式为代表的销售方式已经开始衰落，之后是房企自建渠道，以及中介崛起，重塑以客户需求为中心的商业模式。在美国有类似 Zillow 和 Redfin 的平台，或者区块链的众筹平台，通过数字化的交互去提升客户体验，影响客户的决策，使其达成理性投资，实现未来回报，这是一种一体化的体验。我觉得，中国的房地产市场会向欧美市场这样的综合要素靠拢，这个环节具备非常大的机遇和挑战。​ 
• ​​社区​​——这类项目其实非常难做，投资回收期较长，其周期可能在 10 年甚至 20 年左右，需解决资金问题。而关于未来的模式创新，发展方向可以是建设智慧社区，从双碳层面提升居民幸福感，改善社区环境，包括老年人 24 小时无人照看、小区智慧停车、人脸识别，以及在疫情期间的数字哨兵、测温系统等，形成一整套完整的数字化解决方案。​ 
• ​​园区​​——园区门类很多，如工业园区、新兴产业园区、物流园区等，碳排放占到30%以上，是未来减排和数字化的关键靶点，必须要走双碳和智能化结合起来的道路。从AIoT软硬一体布局，到综合智能化管理平台，从碳监测、碳核查，到碳中和路径设计与认证，都需要一体化考虑。​ 

 另外，还有其他的一些小场景，比如特定属性的社区或园区，有文旅、康养、教育等功能的定位或拓展。这个层面的数字化应用场景非常多，现在只处于起步阶段，在未来有很大的投资和发展的机会。​ 

​​关于作者​ 

​​孙晓鹏，独立咨询顾问，主要涉及新经济、智慧城市、房地产、碳中和相关行业研究和企业战略​​。2020 年 7 月至 2021 年 6 月，在中指控股担任研究总监。2018 年 12 月至 2020 年 7 月，在贝壳找房贝壳研究院担任市场研究高级经理。此外，孙先生还曾在华夏幸福基业股份有限公司的未来城市研究院以及中国林业科学研究院担任要职。​ 

GLG 格理集团​致力于打造全球知识平台，为需要专业洞见的商业决策者匹配具有一手经验的行业专家，助力他们以更加明确的目标和坚定的信心做出决策。本文作者曾参与 GLG 格理集团关于“房地产行业的数字化转型及展望”的洞见访谈。如果您想与包括孙晓鹏在内的 GLG 专家库约 100 万专家中的任何一位交谈，请​与我们联系​。​ 

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